Comprar um apartamento é a meta de muitas pessoas. Mesmo não sendo um passo muito fácil de se dar. Exige muito planejamento e dedicação. 

Por isso mesmo muitas pessoas optam pelo financiamento. Um caminho que não é exatamente o mais fácil para se conseguir comprar um imóvel, mas que ajuda bastante nesta questão. Principalmente, se você não for muito disciplinado com seu dinheiro caso não haja uma obrigação para usá-lo. 

Assim se você está cogitando essa hipótese é melhor sentar e estudar. Porque entre as diferentes ofertas pode haver uma grande distância de valor total a se pagar. 

As razões são diversas desde os tipos de financiamento e amortização aos diferentes juros e taxas das instituições de crédito. 

Em razão disso, falaremos dos sistemas de financiamento para lhe ajudar a escolher o que melhor atende.

Quais são os sistemas de financiamento?

Existem dois sistemas de financiamento o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Cada um tem suas características como tipo de imóvel, teto de valor e muitas outras. 

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O sistema financeiro de habitação é regido pela lei 4.380 desde 1964. Já foi atualizado algumas vezes, mas ainda assim é o sistema que coordena a maioria dos financiamentos.

Sua principal meta é auxiliar na aquisição de imóveis e/ou construção. Para isso, utiliza de recursos como fundos da conta poupança e pode ter acesso ao FGTS. Permitindo um financiamento de até 80% do valor total. 

Seu conceito é poder facilitar o acesso à moradia, principalmente, em valores altos. Por isso, o teto máximo é de R$1.500.000,00 (atualizado em 2019) e a pessoa não pode ter outro financiamento nesse regime. Ou seja, seu imóvel deve se enquadrar nesse valor para poder conseguir.

Além disso, o SFH estipula que o Custo Efetivo Máximo (CEM) não deve poder passar de 12% ao ano. Isto é, o juros a ser cobrado tem o teto máximo de 12% anualmente já que não são incluídos os seguros, taxas e alíquotas.

Isso é garantido para os 35 anos que é o prazo máximo que você pode financiar nesse sistema.Sendo que o valor das parcelas não pode ser superior a 30% da renda familiar bruta. Sem deixar de lembrar que o imóvel deve ser residencial e urbano na região que você mora ou trabalha há pelo menos um ano.

Uma das vantagens adicionais é pode usar o FGTS caso você tenha 3 anos de contribuição para completar o valor e não pode ter nenhum outro imóvel residencial urbano registrado em seu nome.

Mas fique atento se você possui qualquer irregularidade financeira seja nome no SPC até dívidas com a Receita Federal não poderá realizar esse tipo de financiamento. Até porque esse tipo de financiamento só permite pessoa física.  Da mesma forma que o imóvel deve estar registrado no cartório de registro de imóveis.

Resumindo, como se encontra na cartilha da Caixa, “O SFH foi criado pela Lei 4.380/64 e tem como característica a regulamentação das condições de financiamento imobiliário, por exemplo, taxa de juros, quota, prazos. O Governo Federal pode intervir em qualquer um dos aspectos do financiamento. Nesse sistema estão incluídas as operações contratadas com recursos do SBPE e do FGTS, inclusive o PMCMV (Programa Minha Casa, Minha Vida). As operações com recursos do FGTS observam, ainda, regulamentação própria.”

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Esse sistema surge para atender todos os que não podem se enquadrar no SFH. Por isso é mais flexível e livre a negociações. Não existem tantas regras para delimitar. Quem decide o melhor são os participantes da negociação.

Assim não há limite de valor definido. O que ajuda muito na compra de imóveis em grandes cidades que podem ser bem mais caros.

Na mesma linha, não há limite do valor das parcelas de acordo com a renda. Ou seja, você pode pagar um valor maior para quitar o financiamento mais rápido. 

Não há também imposição de pessoa física ou jurídica. Muito menos categorização do imóvel. Se o imóvel é para moradia ou comercial, não faz diferença. Se você reside ou trabalha na cidade também não importa. Da mesma forma que se é urbano ou rural, não altera. Ou seja, propriedades rurais, comerciais e imóveis mais caros entram também nesse tipo de financiamento.

O prazo máximo de limite de pagamento continua o mesmo 35 anos ou 420 meses. Já o percentual juros ao ano não possuem teto máximo como os 12% do SFH, mas normalmente variam entre os 12% e 16% ao ano. O que faz sentido aos juros serem maiores se o risco é maior também já começando pelo valor total. 

Outro fator que contribui para os juros serem mais altos diz respeito a origem do dinheiro. O SFH utiliza o dinheiro da poupança e FGTS que são recursos mais baratos e com taxas mais baixas. Já o SFI usa o dinheiro que vem de investidores do mercado imobiliário ou de operações de mercado de capitais que são recursos mais caros e que envolvem uma taxa de juros mais alta para garantir um bom retorno a quem empresta.

Outra grande diferença está no valor a ser financiado. Enquanto no SFH só se pode contar com 80%, no SFI pode se chegar a financiar 90% do imóvel que se pretende comprar. Podendo ser inclusive um segundo imóvel.

Até porque normalmente atende mais a investidores do setor. Portanto, até possuem menos burocracias para se enquadrar e serem analisadas, isto é, exigem menos informações.

Como confirma a cartilha da Caixa ao defini-lo como “O SFI, por sua vez, não possui regulamentação das condições de financiamento, sendo estas definidas pelo Agentes Financeiros.”

Qual é o melhor sistema de financiamento para comprar meu apartamento?

Isso quem decide é você depois de ter todas essas informações em pauta. Primeiramente, é bom analisar em qual o seu imóvel se encaixa. Depois, analisar qual é mais vantajoso de acordo com as taxas e de quanto você precisa. Para em seguida se organizar com documentação e planejamento financeiro.