Comprar uma casa como já vimos é um sonho que não se faz acontecer da noite para o dia. Na verdade, envolve muito tempo, estudo e análise para chegar nas melhores conclusões. 

Principalmente, pelo seu valor e forma de pagamento. Sabemos que a maioria das pessoas só possuem condição para comprar com um financiamento. Só que esse é um caminho que envolve muitas dúvidas antes da decisão por ser uma dívida de longo prazo. 

Por isso, a questão de hoje é sobre quais são os sistemas de amortização.

Como já se sabe, em um financiamento, o compromisso de pagamento não é só pelo do valor pego no empréstimo, mas envolve juros e taxas adicionais também. Sendo a amortização da dívida a parte que justamente paga o valor referente ao empréstimo sem juros ou as taxas. Ou seja, a parte que realmente diminui a dívida. 

Sistema de Amortização Constante – SAC

Nesse sistema as parte da parcela referente ao pagamento da dívida é a mesma, mas o valor a ser pago mensalmente vai decrescendo. Porque parte significativa da parcela é o juros, que vai diminuindo de acordo com a medida que a dívida é paga. 

Isto é, todo mês você paga um valor fixo referente a dívida e outro de juros. Mas os juros são calculados sobre o valor total da dívida. Se o valor da dívida vai diminuindo , o juros também acompanha diminuindo seu valor. Portanto, o valor da prestação vai caindo. Por isso, no começo os valores são bem mais altos que no final.

Ou como a caixa diz em sua cartilha do crédito imobiliário: “A prestação é composta das parcelas de amortização e juros, em que o valor mensal da parcela de amortização é constante, atualizada pelo mesmo índice de atualização do saldo devedor, sendo recalculada pela divisão do saldo devedor pelo prazo remanescente do financiamento. A parcela de juros é recalculada, mensalmente, pela aplicação da taxa de juros contratada incidindo sobre o saldo devedor.”

Vale ressaltar que a diminuição do valor da prestação é uma ótima vantagem. Já que se algum imprevisto ocorrer mais para frente, você provavelmente já estará com uma folga na prestação. Ou seja, uma maior segurança e liberdade, 

Porém, não podemos deixar de falar das correções monetárias nessa tabela. Elas podem ser pré-fixada ou pós-fixada. 

A pré-fixada é aquela que na assinatura do contrato já é determinada.Por isso, normalmente é mais alta do que a pós-fixada, já que tem que garantir a segurança do retorno de acordo com previsões que não tem certeza absoluta sobre taxas como por exemplo a inflação. 

A pós-fixada por sua vez escolhe uma taxa de referência para ser a determinante das correções monetárias. O problema é que vai depender muito da situação econômica do país e do mercado. Podendo ter altas e baixas fortes dependendo de como estiver a inflação. Por isso, essa taxa aparece mais baixa do que a outra. Porque ela garante a correção de acordo com a realidade. 

Sistema Francês de Amortização ou Tabela Price

Esse sistema funciona de forma que as prestações sejam constantes durante todo o empréstimo. Para isso, os juros seriam decrescente e a amortização da dívida crescente. 

Como assim? A parcela seria o mesmo valor todo mês. Só que no início ela seria usada mais para pagar o juros do que a amortização em si. Só que a medida que vamos amortizando a dívida os juros tendem a diminuir. Então, no futuro quando estivéssemos pagando o mesmo valor ele tende a ser menos para juros e mais para o pagamento da amortização. Já que o juros a ser cobrado sobre a dívida seria menor porque a dívida veio diminuindo. 

No entanto, esse é um dos sistemas de financiamento mais usado no mundo, mas mais atípico no Brasil. Porque nossa economia ainda é instável e insegura. Temos um histórico de inflação econômica não muito confiável. 

Por isso, é normal ter correções monetárias de acordo com alguma taxa ou indexador, ou seja, é mais típico serem contratos pós-fixados. O que normalmente encarece esse sistema aqui no Brasil. 

Até porque um financiamento é um compromisso de longo prazo. Muitas coisas podem ocorrer.Incluindo você não ter um reajuste na mesma proporção que o financiamento exige. O que complicaria toda a sua situação financeira. Ao invés do sistema SAC que alivia mais de acordo com o futuro. 

Sistema SACRE

Esse sistema é o mais utilizado no Brasil. É uma mistura dos dois sistemas, SAC e PRICE. 

A base de seu funcionamento consiste no fato de que as prestações são crescentes, mas só até certo ponto, depois diminuem. Porque a amortização cresce, o que faz com que os juros caiam como sabemos. 

Ou seja, a cada pagamento da prestação é amortizada uma parte da dívida como na tabela SAC. Porém, há um teto máximo do valor da prestação, que se mantém constante por um tempo até cair, como na tabela PRICE. Mas à medida que a dívida vai sendo paga, as prestações diminuem, como no sistema SAC, porque o valor para se calcular o juros cai. 

Assim como nos demais sistemas também possui correção monetária. Normalmente, ligada a Taxa referencial (TR), ou seja, é pós-fixada. 

Esse é um bom caminho, porque inibe muito a inadimplência. Porque com as parcelas diminuindo mesmo que ocorra algum imprevisto, ele ainda assim terá como pagar. Da mesma forma que tem como se programar por saber o teto máximo a se pagar.  

E agora?

Não dá para achar que só de ler todas essas informações já se está apto para tomar a melhor decisão. Mas dá para começar a definir o melhor horizonte. Reflita sobre qual se encaixaria no seu orçamento por tantos anos. O que é melhor para você: pagar mais agora ou depois, ter um valor fixo ou não. Porque isso pode afetar sua escolha de consumo para outras coisas. 

Conte aqui se ainda ficou alguma dúvida.